— Jak przed "ustawą deweloperską" były finansowane inwestycje mieszkaniowe?
— Przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, tzw. "ustawy deweloperskiej", deweloperzy najczęściej finansowali projekty deweloperskie ze środków pochodzących z wpłat nabywców. Wpłaty wpływały na jeden, najczęściej bieżący rachunek dewelopera, co umożliwiało mu finansowanie tych projektów, które w danym momencie wymagały zaangażowania środków finansowych. Tego typu manewrowanie zgromadzonymi od nabywców środkami przy braku płynności finansowej prowadziło do upadłości, zwłaszcza mniejszych firm deweloperskich, a nabywca zostawał najczęściej z zaciągniętym kredytem hipotecznym i bez mieszkania.

— A jak jest teraz?
— Intencją obowiązującej od 29 kwietnia 2012 roku „ustawy deweloperskiej“ było zabezpieczenie praw nabywcy przed ewentualną nieuczciwością ze strony dewelopera oraz negatywnymi skutkami upadłości dewelopera w czasie realizacji inwestycji m.in. poprzez stworzenie rachunków powierniczych w formie rachunku otwartego, umożliwiającego deweloperowi częściowe dysponowanie zgromadzonymi na nim środkami, poprzez wypłatę środków przez bank, w ratach po zakończeniu poszczególnych etapów budowy, bądź zamkniętego, z którego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki jednorazowo po przeniesieniu przez dewelopera na nabywcę prawa własności lokalu. Z jednej strony obowiązek zakładania rachunków powierniczych chroni nabywców, z drugiej jednak, z powodu uniemożliwienia deweloperom bezpośredniego dostępu do pieniędzy, które wpłaca nabywca, zmusza deweloperów do zaciągania kredytów na inwestycje.

— To rozwiązanie jest korzystne dla klientów?
— Z punktu widzenia nabywcy informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dobrym znakiem. Zanim bank udzieli deweloperowi kilkudziesięciu milionów kredytu zażąda od niego przedstawienia kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu, sprawdzi opłacalność inwestycji oraz zweryfikuje jego zobowiązania. Bank pełni też funkcję kontrolną poprzez nadzorowanie kolejnych etapów budowy i od wyniku kontroli uzależnia wypłatę transz kredytu.

— Ale wówczas hipoteka realizowanej inwestycji obciążona jest zaciągniętym przez dewelopera kredytem. Czy to bezpieczne dla nabywcy?
— Podstawowym zabezpieczeniem kredytu na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego jest hipoteka na nieruchomości, na  której realizowane jest przedsięwzięcie. Bank finansujący dewelopera wydaje nabywcy tzw. promesę, czyli przyrzeczenie zwolnienia lokalu spod ww. hipoteki pod warunkiem wpłaty pełnej ceny zgodnie z umową deweloperską, którą deweloper przeznacza na spłatę kredytu. Dla nabywcy promesa taka jest najczęściej warunkiem koniecznym do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lokalu. Po zapłacie przez nabywcę całości ceny za lokal mieszkalny deweloper występuje do banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie o wydanie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu nabywcy. Dzięki temu hipoteka ustanowiona na całości nieruchomości nie zostanie przeniesiona do księgi wieczystej założonej dla lokalu kupionego przez nabywcę, a bank udzielający nabywcy kredytu hipotecznego będzie mógł wpisać się na hipotekę w nowej księdze wieczystej na pierwszym miejscu. W praktyce mimo częściowych spłat kredytu przez dewelopera nie dokonuje się obniżenia wysokości hipoteki na nieruchomości dewelopera. Dopiero po całkowitej spłacie kredytu deweloper składa do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki. W związku z powyższym oczywistym jest fakt, że nawet po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania i sprzedaży znacznej liczby mieszkań w księgach wieczystych widnieje wpisana hipoteka o dużej wartości. Jednak jej wysokość nie jest równoznaczna z faktycznym zadłużeniem dewelopera w związku z realizowaną inwestycją.

Kolejny odcinek cyklu Mieszkaj szczęśliwie z „Gazetą Olsztyńską i ARBETEM ukaże się 14 kwietnia. Omówimy w nim temat własności gruntu i użytkowania wieczystego oraz możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.