— Czym różni się własność gruntu od użytkowania wieczystego?
Małgorzata Kowalska: — Nie ulega wątpliwości, że własność stanowi najdoskonalszą i najbardziej rozległą formę władania nieruchomościami. Właściciel może korzystać z posiadanej nieruchomości oraz decydować o jej losie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa, tzn. pobierać z niej pożytki i inne dochody. Prawo do nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie to relikt przeszłości wprowadzony w okresie, kiedy nie było możliwości nabywania gruntów państwowych na własność. Funkcjonuje jednak do chwili obecnej. Zakres uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu pokrywa się w wielu aspektach z uprawnieniami właściciela. Posiada on również możliwość sprzedaży lub podarowania swojego prawa, podziału czy zagospodarowania zgodnie z przepisami. Ograniczenie działań użytkownika wieczystego związane jest ściśle z postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz przepisami prawa. Czas użytkowania jest określony i wynosi 99 lat (czasami krócej, jednak nie mniej niż 40 lat). Dotyczy to w dużej mierze gruntów położonych w granicach administracyjnych miast, głównie więc mieszkańców budynków wielorodzinnych. Opłata roczna, wynosząca w budynku mieszkalnym 1% ceny nieruchomości, w budynku przeznaczonym na działalność turystyczną 2%, a w pozostałych przypadkach 3%, uiszczana jest przez cały okres użytkowania wieczystego z góry za bieżący rok. Stanowi ona procent wartości prawa własności nieruchomości.

— A jak zamienić użytkowanie wieczyste we własność?
— Obecnie funkcjonują rozwiązania prawne (ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości), które umożliwiają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Procedura administracyjna wykonywana jest na wniosek strony, czyli użytkownika wieczystego. W przypadku wspólnot mieszkaniowych istnieje konieczność złożenia przez wszystkich współużytkowników (członków wspólnoty) wniosków jednocześnie. Ustawa przyznaje prawo żądania przekształcenia współużytkownikom wieczystym, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeśli jednak co najmniej jeden współużytkownik zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie.

— Co zrobić w takiej sytuacji?
Anna Dodo: — W tej sytuacji wspólnota może wystąpić do sądu o rozstrzygniecie sporu, jednak wydłuża to czas przeprowadzenia procedury przekształcenia. Jeśli wniosek pochodzi od uprawnionej ilości podmiotów, organ wszczyna postępowanie i powołuje rzeczoznawcę majątkowego od szacowania wartości nieruchomości, który określa wartość prawa własności nieruchomości i wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Opłata za przekształcenie stanowi różnicę pomiędzy tymi wartościami (podstawa prawna art. 4 ust. 2 ustawy w zw. z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Opłata ta jest nakładana proporcjonalnie na poszczególnych użytkowników wieczystych w zależności od ich udziału w nieruchomości wspólnej. Częstym utrudnieniem przekształcenia są nie tylko rozbieżności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, ale również sam fakt występowania na nieruchomości lokali niewykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne. Właściciele muszą wówczas wyrazić zgodę na badanie pod kątem dopuszczalności udzielenia pomocy de minimis (art. 5a ustawy nakazuje stosowanie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przepisów o pomocy publicznej). Jeżeli którykolwiek z właścicieli tych lokali nie wyrazi zgody na badanie, postępowanie wobec wszystkich użytkowników ulega umorzeniu. Jeżeli zgoda taka zostanie wyrażona i na skutek badania okaże się, że wobec każdego ze współużytkowników pomoc de minimis jest dopuszczalna — zostanie wydana decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Bezspornym argumentem do przeprowadzenia procedury przekształcenia jest (możliwa nie częściej niż co trzy lata) aktualizacja opłat rocznych. Często zdarza się, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo uzasadniona do innej wysokości.

Kolejny odcinek cyklu „Mieszkaj szczęśliwie“ z „Gazetą Olsztyńską” i ARBETEM już 28 kwietnia. Tym razem przyjrzymy się pracom wykończeniowym i podpowiemy, jak sprawdzić, czy nasz deweloper daje kartę gwarancyjną.