Jaki jest status pomieszczeń technicznych w nieruchomości wspólnej i jakie ma do nich prawa deweloper, wyjaśnia Natalia Świderska, ekspert z Grupy ARBET.
Natalia Świderska, ekspert z Grupy ARBET
Autor zdjęcia: Arbet
— Kupujemy mieszkanie i jesteśmy jego właścicielami, to logiczne. Ale jaki jest status pomieszczeń technicznych?
— Coraz częściej deweloperzy ustanawiają odrębną własność pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia służące do obsługi całego budynku, takich jak kotłownia, węzły cieplne zapewniające dostawę ciepła do wszystkich lokali, jak i części wspólnych, system ochrony przeciwpożarowej. Po ustanowieniu odrębnej własności takich pomieszczeń zazwyczaj deweloperzy składają wspólnotom ofertę ich sprzedaży, ale takie praktyki są niezgodne z prawem.
— To jak to wygląda zgodnie z prawem?
— Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z przepisu wynika, że w skład tego pojęcia wchodzi nie tylko grunt, ale także części budynku. Ustawa posługuje się kryterium części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, chodzi więc o części budynku i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale też te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. I CKN 903/97, stwierdził, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. W skład zatem nieruchomości wspólnej wchodzą wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, dach, ale także pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenia związane funkcjonalnie z lokalami. W wyroku SN z dnia 3 listopada 2010 r. V CSK 139/2010 Sąd wskazał, że w pomieszczeniach technicznych objętych zaskarżoną uchwałą znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia w postaci instalacji wodociągowych, kanalizacyjnej i grzewczej. Funkcja ochronna tych pomieszczeń nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali.
— Coraz częściej deweloperzy ustanawiają odrębną własność pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia służące do obsługi całego budynku, takich jak kotłownia, węzły cieplne zapewniające dostawę ciepła do wszystkich lokali, jak i części wspólnych, system ochrony przeciwpożarowej. Po ustanowieniu odrębnej własności takich pomieszczeń zazwyczaj deweloperzy składają wspólnotom ofertę ich sprzedaży, ale takie praktyki są niezgodne z prawem.
— To jak to wygląda zgodnie z prawem?
— Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z przepisu wynika, że w skład tego pojęcia wchodzi nie tylko grunt, ale także części budynku. Ustawa posługuje się kryterium części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, chodzi więc o części budynku i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale też te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. I CKN 903/97, stwierdził, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. W skład zatem nieruchomości wspólnej wchodzą wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, dach, ale także pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenia związane funkcjonalnie z lokalami. W wyroku SN z dnia 3 listopada 2010 r. V CSK 139/2010 Sąd wskazał, że w pomieszczeniach technicznych objętych zaskarżoną uchwałą znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia w postaci instalacji wodociągowych, kanalizacyjnej i grzewczej. Funkcja ochronna tych pomieszczeń nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali.
— Czy to oznacza, że deweloper nie może sam decydować o pomieszczeniach wspólnych?
— Jeżeli w pomieszczeniach zostaną zainstalowane urządzenia służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to zarówno one, jak i zamontowane w nich urządzenia stanowią nieruchomość wspólną bez względu na wolę dewelopera w tym zakresie. A zatem, jeśli deweloper przeznaczy określone pomieszczenia jako służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to musi liczyć się z utratą wyłącznej do nich własności. Stają się one bowiem częścią nieruchomości wspólnej. Zamontowanie urządzeń służących do dostawy ciepła, wody, sygnałów teleinformatycznych do lokali w budynku w pomieszczeniach, determinuje charakter tych pomieszczeń jako nieruchomości wspólnej. Służą one bowiem do obsługi urządzeń zaopatrujących w odpowiednie media wszystkie lokale w budynku, a nie tylko lokal, w którym się one znajdują. Tak też faktyczne władanie przez dewelopera pomieszczeniami, w których znajdują się urządzenia obsługujące cały budynek na zasadzie wyłączności, jest sprzeczne z przeznaczeniem tej części nieruchomości wspólnej oraz z przepisami prawa.
— Jeżeli w pomieszczeniach zostaną zainstalowane urządzenia służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to zarówno one, jak i zamontowane w nich urządzenia stanowią nieruchomość wspólną bez względu na wolę dewelopera w tym zakresie. A zatem, jeśli deweloper przeznaczy określone pomieszczenia jako służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to musi liczyć się z utratą wyłącznej do nich własności. Stają się one bowiem częścią nieruchomości wspólnej. Zamontowanie urządzeń służących do dostawy ciepła, wody, sygnałów teleinformatycznych do lokali w budynku w pomieszczeniach, determinuje charakter tych pomieszczeń jako nieruchomości wspólnej. Służą one bowiem do obsługi urządzeń zaopatrujących w odpowiednie media wszystkie lokale w budynku, a nie tylko lokal, w którym się one znajdują. Tak też faktyczne władanie przez dewelopera pomieszczeniami, w których znajdują się urządzenia obsługujące cały budynek na zasadzie wyłączności, jest sprzeczne z przeznaczeniem tej części nieruchomości wspólnej oraz z przepisami prawa.
7 lipca w kolejnym artykule z cyklu Mieszkaj Szczęśliwie z „Gazetą Olsztyńską” i Grupą ARBET wyjaśnimy jak wygląda przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową.
