Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową daje większy wpływ członkom wspólnoty na zarządzanie nieruchomością wspólną — mówi Małgorzata Kowalska, dyrektor zarządzający ARBET Investment Group.
Małgorzata Kowalska, dyrektor zarządzający ARBET Investment Group
Autor zdjęcia: Arbet
— Dlaczego ludzie decydują się na wystąpienie ze spółdzielni?
— Główne powody to brak bezpośredniego wpływu na generowane koszty przez spółdzielnię, konieczność dostosowania się do obowiązujących regulaminów i procedur spółdzielni. Jest to szczególnie ważne w przypadku nowych budynków, których nie trzeba jeszcze remontować, ponieważ zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w nowych budynkach były przekazywane na remonty starych bloków w tej samej spółdzielni.
— Główne powody to brak bezpośredniego wpływu na generowane koszty przez spółdzielnię, konieczność dostosowania się do obowiązujących regulaminów i procedur spółdzielni. Jest to szczególnie ważne w przypadku nowych budynków, których nie trzeba jeszcze remontować, ponieważ zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w nowych budynkach były przekazywane na remonty starych bloków w tej samej spółdzielni.
— Co zmienia się wraz z powstaniem wspólnoty?
— Poprzez wybieralny we wspólnocie zarząd oraz zarządcę nieruchomości każdy z członków wspólnoty ma możliwość kontroli dokumentów, określania procedur obsługi eksploatacyjnej i technicznej nieruchomości, ustalania terminu i zakresu prac remontowych, co prowadzi do właściwej i racjonalnej polityki finansowej wspólnoty. Narzuca zarządowi i zarządcy konieczność stałego dążenia do zachowania niepogorszonego stanu nieruchomości, zmniejszenia kosztów wspólnoty i ich optymalizacji.
— A jak wygląda sama procedura?
— Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych określa dwa przypadki, kiedy wspólnota mieszkaniowa może się ze spółdzielni wyodrębnić.
Pierwszy, kiedy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostaną wyodrębnione na własność wszystkie lokale. Następuje to z chwilą sprzedaży ostatniego lokalu niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Istotne jest jedynie, aby wszystkie lokale stanowiły przedmiot prawa własności. W drugim przypadku wystarczy, aby większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości podjęła uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Uchwała taka podejmowana jest na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnię, a w przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez właścicieli. Aby zarząd spółdzielni zwołał zebranie, najlepiej skierować do zarządu wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy zaproponować porządek obrad, projekty uchwał oraz określić realny termin, w jakim zarząd ma zwołać zebranie. Wiele spółdzielni, głównie z obawy przed zmianą zarządcy, którego to funkcję sama sprawuje, blokuje możliwość powstania wspólnoty. Zarząd ten jest sprawowany w formie zarządu powierzonego, a zatem właściciele lokali muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze nowego zarządu czy zarządcy. Wiąże się to z utratą przez spółdzielnię wynagrodzenia za zarządzanie. Dotkliwy jest również fakt rezygnacji z członkostwa w spółdzielni. Rezygnacja w takim przypadku wiąże się z obowiązkiem zwrotu wpłaconych udziałów na rzecz byłego jej członka.
— Wyjście ze spółdzielni zawsze się opłaca?
— Decyzję o wyjściu ze spółdzielni należy jednak wnikliwie rozważyć, ponieważ czasami jest to ryzykowne. Jeżeli budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu, istnieje ryzyko, że mieszkańcy nie poradzą sobie z utrzymaniem budynku, zwłaszcza w przypadku budynków wymagających natychmiastowo sporych nakładów. Po odłączeniu od spółdzielni właściciele sami muszą planować wydatki i ponosić skutki błędnych decyzji. W związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową spółdzielnia mieszkaniowa powinna rozliczyć się z wpłaconych zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy i przekazać wspólnocie niewydatkowane środki. Pomimo wydzielenia wspólnoty mieszkaniowej, jeśli wspólnota w dalszym ciągu korzysta z infrastruktury spółdzielni, obowiązana jest do wnoszenia opłat na podstawie np. zawartej ze spółdzielnią umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, albo innej umowy dotyczącej korzystania przez właścicieli lokali z majątku spółdzielni (np. place zabaw, parkingi, wiaty śmietnikowe).
— Podsumowując, decyzja o założeniu wspólnoty mieszkaniowej powinna być dla nas przede wszystkim korzystna finansowo.
— Zdecydowanie, ale nie tylko, bo poprawia się także komfort zamieszkania — dbałość o utrzymanie czystości klatek schodowych, terenów zewnętrznych czy piwnic, utrzymanie w należytym stanie technicznym instalacji i urządzeń wspólnych, decydowanie w sprawie aranżacji terenów zielonych, możliwość poprawy bezpieczeństwa poprzez wprowadzenie monitoringu czy ochrony. Wszystkie te czynniki, które mają wpływ na ogólny wizerunek danej nieruchomości, przekładają się na cenę rynkową lokali.
— Poprzez wybieralny we wspólnocie zarząd oraz zarządcę nieruchomości każdy z członków wspólnoty ma możliwość kontroli dokumentów, określania procedur obsługi eksploatacyjnej i technicznej nieruchomości, ustalania terminu i zakresu prac remontowych, co prowadzi do właściwej i racjonalnej polityki finansowej wspólnoty. Narzuca zarządowi i zarządcy konieczność stałego dążenia do zachowania niepogorszonego stanu nieruchomości, zmniejszenia kosztów wspólnoty i ich optymalizacji.
— A jak wygląda sama procedura?
— Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych określa dwa przypadki, kiedy wspólnota mieszkaniowa może się ze spółdzielni wyodrębnić.
Pierwszy, kiedy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostaną wyodrębnione na własność wszystkie lokale. Następuje to z chwilą sprzedaży ostatniego lokalu niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Istotne jest jedynie, aby wszystkie lokale stanowiły przedmiot prawa własności. W drugim przypadku wystarczy, aby większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości podjęła uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Uchwała taka podejmowana jest na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnię, a w przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez właścicieli. Aby zarząd spółdzielni zwołał zebranie, najlepiej skierować do zarządu wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy zaproponować porządek obrad, projekty uchwał oraz określić realny termin, w jakim zarząd ma zwołać zebranie. Wiele spółdzielni, głównie z obawy przed zmianą zarządcy, którego to funkcję sama sprawuje, blokuje możliwość powstania wspólnoty. Zarząd ten jest sprawowany w formie zarządu powierzonego, a zatem właściciele lokali muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze nowego zarządu czy zarządcy. Wiąże się to z utratą przez spółdzielnię wynagrodzenia za zarządzanie. Dotkliwy jest również fakt rezygnacji z członkostwa w spółdzielni. Rezygnacja w takim przypadku wiąże się z obowiązkiem zwrotu wpłaconych udziałów na rzecz byłego jej członka.
— Wyjście ze spółdzielni zawsze się opłaca?
— Decyzję o wyjściu ze spółdzielni należy jednak wnikliwie rozważyć, ponieważ czasami jest to ryzykowne. Jeżeli budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu, istnieje ryzyko, że mieszkańcy nie poradzą sobie z utrzymaniem budynku, zwłaszcza w przypadku budynków wymagających natychmiastowo sporych nakładów. Po odłączeniu od spółdzielni właściciele sami muszą planować wydatki i ponosić skutki błędnych decyzji. W związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową spółdzielnia mieszkaniowa powinna rozliczyć się z wpłaconych zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy i przekazać wspólnocie niewydatkowane środki. Pomimo wydzielenia wspólnoty mieszkaniowej, jeśli wspólnota w dalszym ciągu korzysta z infrastruktury spółdzielni, obowiązana jest do wnoszenia opłat na podstawie np. zawartej ze spółdzielnią umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, albo innej umowy dotyczącej korzystania przez właścicieli lokali z majątku spółdzielni (np. place zabaw, parkingi, wiaty śmietnikowe).
— Podsumowując, decyzja o założeniu wspólnoty mieszkaniowej powinna być dla nas przede wszystkim korzystna finansowo.
— Zdecydowanie, ale nie tylko, bo poprawia się także komfort zamieszkania — dbałość o utrzymanie czystości klatek schodowych, terenów zewnętrznych czy piwnic, utrzymanie w należytym stanie technicznym instalacji i urządzeń wspólnych, decydowanie w sprawie aranżacji terenów zielonych, możliwość poprawy bezpieczeństwa poprzez wprowadzenie monitoringu czy ochrony. Wszystkie te czynniki, które mają wpływ na ogólny wizerunek danej nieruchomości, przekładają się na cenę rynkową lokali.
Kolejny odcinek cyklu Mieszkaj szczęśliwie z „Gazetą Olsztyńską“ i Grupą ARBET już 21 lipca. Wyjaśnimy, czym jest umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej oraz na czym polega różnica między umową przelewu wierzytelności a darowizną.
