Zawiłości związane z umową przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej oraz te, które dotyczą umowy przelewu wierzytelności i darowizny dokładnie wyjaśnia Beata Bogusz, dyrektor finansowy Grupy ARBET.
Beata Bogusz, dyrektor finansowy Grupy ARBET
Autor zdjęcia: Arbet
— W jaki sposób zmienić nabywcę po zawarciu umowy deweloperskiej?
— Zdarza się, że nabywcy zawierają umowę deweloperską, dokonują wpłat na poczet ceny mieszkania, a przed zawarciem aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu decydują się na sporządzenie umowy przeniesienia praw i obowiązków z zawartej przez nich umowy deweloperskiej i umowy przelewu wierzytelności na innego nabywcę.
— Zdarza się, że nabywcy zawierają umowę deweloperską, dokonują wpłat na poczet ceny mieszkania, a przed zawarciem aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu decydują się na sporządzenie umowy przeniesienia praw i obowiązków z zawartej przez nich umowy deweloperskiej i umowy przelewu wierzytelności na innego nabywcę.
— Czy taką umowę cesji można nazwać darowizną?
— Tak, gdyż posiada cechy darowizny, tzn. oświadczenie darczyńcy o przekazaniu praw i obowiązków z umowy deweloperskiej oraz wniesionego wkładu pieniężnego i oświadczenie nowego nabywcy o przyjęciu ww. praw i obowiązków oraz wkładu pieniężnego.
— Tak, gdyż posiada cechy darowizny, tzn. oświadczenie darczyńcy o przekazaniu praw i obowiązków z umowy deweloperskiej oraz wniesionego wkładu pieniężnego i oświadczenie nowego nabywcy o przyjęciu ww. praw i obowiązków oraz wkładu pieniężnego.
— Czy forma prawna umowy cesji może wpłynąć na kwestię opodatkowania?
— Jak już wcześniej ustaliliśmy cesja taka jest darowizną, a otrzymanie darowizny z reguły wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od spadku i darowizn. Istnieją jednak wyjątki, w których podatku nie zapłacimy. Należy rozróżnić tu dwa przypadki: pierwszy, gdy obdarowanym jest członek najbliższej rodziny, i drugi, gdy obdarowanym jest osoba niespokrewniona. W pierwszym przypadku zgłoszenie faktu nabycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej i umowy przelewu wierzytelności w ciągu 6 miesięcy od daty nabycia do właściwego dla obdarowanego urzędu skarbowego uprawni go do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
— Jak już wcześniej ustaliliśmy cesja taka jest darowizną, a otrzymanie darowizny z reguły wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od spadku i darowizn. Istnieją jednak wyjątki, w których podatku nie zapłacimy. Należy rozróżnić tu dwa przypadki: pierwszy, gdy obdarowanym jest członek najbliższej rodziny, i drugi, gdy obdarowanym jest osoba niespokrewniona. W pierwszym przypadku zgłoszenie faktu nabycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej i umowy przelewu wierzytelności w ciągu 6 miesięcy od daty nabycia do właściwego dla obdarowanego urzędu skarbowego uprawni go do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
W drugim, gdy nabywcą jest osoba niespokrewniona, nabycie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej i umowy przelewu wierzytelności rodzi obowiązek zapłaty podatku od spadku i darowizn, gdy kwota przekracza 4 902 zł. W takiej sytuacji najlepiej jest, gdy deweloper zwróci wpłacone środki nabywcy, a kolejnego nabywcę mieszkania zobowiąże do zapłaty 100 proc. ceny lokalu. Nie dochodzi wówczas do umowy przeniesienia wierzytelności, od której nowy nabywca musiałby zapłacić podatek.
— Czy zawsze musimy zgłaszać darowiznę do urzędu skarbowego, by nie płacić podatku?
— Nie, w dwóch przypadkach nabywca darowizny jest zwolniony z tego obowiązku: gdy przekazanie następuje przed notariuszem w formie aktu notarialnego oraz gdy wartość darowizny łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie, nie przekracza kwoty: 9637 zł dla osób należących do I grupy podatkowej; 7276 zł dla II grupy; 4902 zł dla grupy III.
— Nie, w dwóch przypadkach nabywca darowizny jest zwolniony z tego obowiązku: gdy przekazanie następuje przed notariuszem w formie aktu notarialnego oraz gdy wartość darowizny łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie, nie przekracza kwoty: 9637 zł dla osób należących do I grupy podatkowej; 7276 zł dla II grupy; 4902 zł dla grupy III.
— Kogo zaliczamy do poszczególnych grup?
— Pierwsza grupa podatkowa to: małżonek, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa. Druga grupa to: np. dzieci i wnuki siostry, brata, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków czy np. mąż wnuczki. Trzecią grupę podatkową stanowią pozostali nabywcy.
— Pierwsza grupa podatkowa to: małżonek, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa. Druga grupa to: np. dzieci i wnuki siostry, brata, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków czy np. mąż wnuczki. Trzecią grupę podatkową stanowią pozostali nabywcy.
— Jakiej wysokości zapłacimy podatek?
— Darowizna o wartości do 10 278 zł ponad limit dla danej grupy: podatek 3 proc. od kwoty ponad limit dla I grupy; 7 proc. dla II grupy; 12 proc. dla III grupy, darowizna o wartości między 10 279 zł a 20 556 zł ponad limit: 3 proc. od kwoty 10 278 zł + 5 proc. nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł dla I grupy; 7 proc. od kwoty 10 278 zł + 9 proc. nadwyżki dla II grupy; 12 proc. od kwoty 10 278 zł + 16 proc. nadwyżki dla III grupy, darowizna o wartości powyżej 20 556 zł ponad limit: 3 proc. od kwoty 10 278 zł + 5 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 7 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla I grupy; 7 proc. od kwoty 10 278 zł + 9 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 12 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla II grupy; 12 proc. od kwoty 10 278 zł + 16 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 20 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla III grupy.
— Kiedy jeszcze mamy obowiązek zapłaty podatku od darowizny w przypadku umów deweloperskich?
— W naszej działalności deweloperskiej często spotykamy się z przypadkami, gdy umowę deweloperską zawiera jeden nabywca, a wpłaty dokonywane są przez inne osoby w wysokościach przekraczających limity dla danych grup podatkowych. Jest to również forma darowizny i może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od spadku i darowizn, jeśli nie zostanie w odpowiednim czasie zgłoszona do urzędu skarbowego lub gdy obdarowanym jest osoba niespokrewniona. Często nabywcy są nieświadomi konsekwencji takich wpłat.
— Darowizna o wartości do 10 278 zł ponad limit dla danej grupy: podatek 3 proc. od kwoty ponad limit dla I grupy; 7 proc. dla II grupy; 12 proc. dla III grupy, darowizna o wartości między 10 279 zł a 20 556 zł ponad limit: 3 proc. od kwoty 10 278 zł + 5 proc. nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł dla I grupy; 7 proc. od kwoty 10 278 zł + 9 proc. nadwyżki dla II grupy; 12 proc. od kwoty 10 278 zł + 16 proc. nadwyżki dla III grupy, darowizna o wartości powyżej 20 556 zł ponad limit: 3 proc. od kwoty 10 278 zł + 5 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 7 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla I grupy; 7 proc. od kwoty 10 278 zł + 9 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 12 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla II grupy; 12 proc. od kwoty 10 278 zł + 16 proc. od kwoty 20 556 zł — 10 278 zł + 20 proc. nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł dla III grupy.
— Kiedy jeszcze mamy obowiązek zapłaty podatku od darowizny w przypadku umów deweloperskich?
— W naszej działalności deweloperskiej często spotykamy się z przypadkami, gdy umowę deweloperską zawiera jeden nabywca, a wpłaty dokonywane są przez inne osoby w wysokościach przekraczających limity dla danych grup podatkowych. Jest to również forma darowizny i może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od spadku i darowizn, jeśli nie zostanie w odpowiednim czasie zgłoszona do urzędu skarbowego lub gdy obdarowanym jest osoba niespokrewniona. Często nabywcy są nieświadomi konsekwencji takich wpłat.
Kolejny odcinek cyklu Mieszkaj szczęśliwie z „Gazetą Olsztyńską” i Grupą ARBET już 4 sierpnia. Tym razem zajmiemy się możliwościami zmian aranżacji lokalu mieszkalnego na poszczególnych etapach procesu budowlanego.
