— W nowo powstających budynkach mieszkalnych deweloperzy często projektują w parterze budynku lokale użytkowe (sklepy, restauracje, biura).
Czy oni również należą do wspólnoty mieszkaniowej?

— Tak, przy sprzedaży pierwszego lokalu powstaje wspólnota złożona z właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Obu kategoriom właścicieli lokali przyświecają inne cele. Właściciele lokali mieszkalnych pragną mieszkać w ciszy i spokoju, a wolą właścicieli lokali użytkowych jest prowadzenie w lokalach użytkowych działalności gospodarczej, co wiąże się ze zwiększonym przepływem osób przez nieruchomość wspólną i dostawą towarów, a także z koniecznością umieszczenia szyldów na częściach wspólnych budynku. Te rozbieżne cele sprawiają, że między właścicielami lokali użytkowych a wspólnotą mieszkaniową dochodzi czasem do sporów.

— A mieszkańcy nie muszą wyrażać zgody na prowadzenie działalności?

— Prawo współwłasności części wspólnej przysługuje właścicielom poszczególnych lokali, nie zaś wspólnocie mieszkaniowej i w ramach tego prawa mają oni prawo do współkorzystania i współposiadania części wspólnej nieruchomości. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Prowadzenie działalności gospodarczej w jednym z lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od uzyskania zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawodawcę i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c., możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej.

— A co mieści się w określeniu „korzystanie z części wspólnej sprzecznie z jej przeznaczeniem”?

— Jako przykład można wskazać montaż przez członków wspólnoty na nieruchomości wspólnej rolet antywłamaniowych, krat, urządzeń satelitarnych, klimatyzatorów i innych podobnych urządzeń, który nie powoduje zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, a zatem na montaż ww. urządzeń nie będzie wymagana zgoda wspólnoty. Konieczność wyrażenia zgody, o jakiej stanowi art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, w przypadku umieszczenia reklamy lub urządzenia istniałaby, gdyby reklama lub urządzenie uniemożliwiało korzystanie z okien znajdujących się w budynku lub też naruszało konstrukcję nośną ściany. Jak powszechnie wiadomo lokale użytkowe służą do prowadzenia działalności usługowej, a zatem umieszczenie szyldu na części wspólnej nie narusza w żaden sposób „charakteru“ budynku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r. sygn. akt I ACa 149/09). Reasumując, przy nabywaniu lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku, w którym znajdują się także lokale użytkowe, należy pamiętać, że na częściach wspólnych budynku mogą pojawić się szyldy, urządzenia niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach użytkowych i o ile szyldy i urządzenia nie będą uniemożliwiały i zakłócały korzystania z nieruchomości wspólnej pozostałym współwłaścicielom, to właściciele lokali użytkowych mają prawo do ich nieodpłatnego umieszczania.