Relacje między właścicielem mieszkania a najemcą bywają czasami trudne. Wzajemne pretensje i nieporozumienia są zazwyczaj efektem nieznajomości prawa, źle przeprowadzonego procesu najmu, a czasem wynikiem zwykłej podejrzliwości. Czego najczęściej dotyczą spory i jak je rozwiązywać?

Przede wszystkim umowa

Zawsze sporządźmy umowę. — Zarówno w interesie właściciela, jak i najemcy jest, by umowa przyjęła formę pisemną oraz była dokumentem dość szczegółowym, wnikliwie przeanalizowanym przez obie strony — mówi Sławek Muturi, ekspert firmy zarządzającej najmem. — Tymczasem, źródłem wielu konfliktów pomiędzy właścicielami mieszkania a najemcami jest albo brak umowy, albo jej ograniczenie do formy ustnej bądź krótkiego dokumentu zawierającego jedynie podstawowe, obligatoryjne zapisy. Równie częstym powodem nieporozumień jest brak protokołu zdawczo-odbiorczego, który jest bardzo ważnym elementem umowy najmu. Dokładnie opisany stan mieszkania pozwala rozwiać ewentualne, przyszłe wątpliwości co do tego, kiedy mogła powstać dana szkoda czy usterka — dodaje nasz ekspert.

Kto płaci za żarówkę?

Częstą przyczyną napięć pomiędzy najemcą a właścicielem mieszkania są awarie. W przypadku drobnych usterek np. przepalona żarówka czy cieknący kran, obowiązek naprawy leży po stronie najemcy. Właściciel finansuje usunięcie poważniejszych szkód, takich jak popsuta instalacja elektryczna lub hydrauliczna, awaria pralki czy lodówki.

Oczywiście pod warunkiem, że szkoda powstała bez winy najemcy. Częstym błędem jest ignorowanie przez najemców początkowo drobnych usterek, które z czasem mogą doprowadzić do poważniejszej awarii. Warto więc, możliwie na bieżąco informować właściciela o takich usterkach.

Zrobię sobie remont i przesunę ścianę

Czy wolno lokatorowi dokonywać zmian w wynaj­mowanym mieszkaniu? Na wszelkie poważniejsze prace remontowe powinien wyrazić zgodę właściciel mieszkania. Dobrze, aby ta zgoda została przyznana na piśmie. Tymczasem zdarza się, że najemcy dokonują rewolucji w aranżacji wystroju bez konsultacji z osobą wynajmującą.

Jadą goście, jadą!

Właściciel ma prawo wiedzieć, czy potencjalnego najemcę stać na wynajem mieszkania, dlatego przed podpisaniem umowy można spodziewać się pytań o stałe zatrudnienie, a nawet o wysokość zarobków. Nie ma w tym nic złego, jeśli pytania nie ingerują mocno w naszą prywatność i dotyczą np. planów małżeńskich i macierzyńskich. Właściciel nie powinien też wypytywać nas o to, kto i kiedy nas odwiedza, chyba że częstotliwość wizyt sprawia, że dany gość jest praktycznie stałym lokatorem.

Niedopuszczalną rzeczą jest podnajem wynajętego mieszkania bez wiedzy właściciela. Równie nieuczciwym zachowaniem jest niepoinformowanie go, że mieszkamy pod jednym dachem z psem lub kotem. Z drugiej strony, niespodziewanym gościem nie może być też sam właściciel. Wejście do mieszkania bez uprzedzenia najemcy jest usprawiedliwione tylko w przypadku awarii lub szkody w momencie, gdy nie ma możliwości kontaktu z lokatorem.

Oddaj kaucję

Najemca powinien dostać pełną kwotę kaucji, o ile nie doszło do szkód z jego winy, które nie zostały naprawione, nie ma niedopłat, a także mieszkanie nie jest brudne i nie wymaga wynajęcia ekipy sprzątającej.

— Mieszkanie powinno być zostawione w stanie niepogorszonym o większe niż normalne zużycie — mówi Sławek Muturi. — Co to znaczy? Normalną rzeczą są np. wyblakłe ściany z lekkimi przebarwieniami, ale do potrącenia z kaucji kwalifikuje się już np. plama z wina czy odciśnięte ślady butów na ścianach w korytarzu. To samo dotyczy gwoździ wbitych w ściany czy meble, jak również dziur w parkiecie. Przed wyprowadzką należy usunąć tego typu drobne zniszczenia. Podstawą do możliwie bezproblemowego zdania mieszkania jest wspomniany wcześniej protokół zdawczo-odbiorczy. Częstym problemem związanym z kaucją jest też przekonanie najemcy, że może ona zostać wykorzystana na poczet opłaty ostatniego czynszu przed wyprowadzką, co nie jest prawdą. Właściciel powinien trzymać kaucję w pełnej kwocie do końca trwania umowy i zwrócić ją do 30 dni po zdaniu mieszkania — wyjaśnia nasz ekspert.
kr