Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

2017-11-03 08:00:26 (ost. akt: 2017-11-02 18:58:33)
Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Autor zdjęcia: Fotolia.com

Kupno mieszkania zawsze jest sporym wyzwaniem logistycznym. Kupujących możemy podzielić na dwie grupy: pierwsza to ci, którzy najpierw “organizują” pieniądze, drudzy z kolei najpierw robią rozpoznanie rynku. I zazwyczaj zaczynają od rynku pierwotnego. Bo nowe mieszkanie to zawsze mniejszy kłopot. Czy rzeczywiście tak jest?

Co rok, to rekord


Boom mieszkaniowy trwa. Śmiało można napisać, że co rok, to rekord. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że pierwszy kwartał tego roku był lepszy od analogicznego okresu roku 2016. A przecież ubiegły rok był pod tym względem rekordowy. Przypomnijmy: od marca 2016 do marca 2017 r. w całym kraju deweloperzy wybudowali blisko 80 tys. mieszkań. To o 17,2 proc. więcej w porównaniu z rokiem 2015 r. A co z cenami?

Dlaczego Olsztyn, a nie Warszawa, Wrocław czy Sopot


Olsztyn jest jednym z droższych miast w Polsce. Cena metra kwadratowego mieszkania (rynek pierwotny) wynosi ponad 4 tysiące złotych. Nie odstrasza to jednak przyszłych mieszkańców. Wpływ na to miał z pewnością, kończący się w 2018 r., rządowy program „Mieszkania dla Młodych”. Program zapewniał dofinansowanie dla wszystkich tych, którzy chcieli mieć własne M i spełniali warunki dopłat.

Okazuje się także, że osoby dysponujące kapitałem, zamiast inwestować na giełdzie czy zamrażać pieniądze w bankach – kupowali mieszkania. Inwestycja w nieruchomości jest po prostu świetną lokatą.

Istnieje jeszcze trzecia strona — status społeczny. Posiadanie mieszkania w Olsztynie dodaje prestiżu — mieszkanie w apartamentowcu, blisko centrum, a jednocześnie jeziora i lasu — to marzenie dobrze zarabiających “młodych wilków”.
Mieszkańcy budynku mają zapewnione wszelkie udogodnienia m.in. sale fitness, garaże, bliskość centrów handlowych, świetną komunikację z resztą miasta.

Wtórny dogania pierwotny


No dobrze, ale przecież mieszkania z rynku wtórnego też mają dobrą lokalizację. Weźmy na przykład takie dzielnice Olsztyna jak Jaroty czy Nagórki. Tereny tych otoczonych zielenią osiedli należą do jednych z bardziej atrakcyjnych w Olsztynie. To tu umiejscowiono jedną z większych w Polsce galerii handlowych i to tu deweloperzy budują apartamentowce.

Duże znaczenie ma cena mieszkania, a zależy ona od wielu czynników. W apartamentowcach dominują nowoczesne technologie. Ogrodzona posesja, monitoring, wejścia na kartę magnetyczną, domofony z ekranami, na których widać, kto nas chce odwiedzić, to wszystko podnosi standard i oczywiście także cenę.

Coś za coś. Poza tym mieszkanie od dewelopera zabezpieczone jest od strony prawnej. Mamy przecież podpisane wszystkie możliwe umowy i akty, i wiemy jaki jest stan prawny lokalu.

W przypadku kupna mieszkania z drugiej ręki, wszystkiego musimy dopilnować sami. No chyba, że oddamy nasze sprawy w ręce agenta nieruchomości. W tym przypadku trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami manipulacyjnymi.

Jak to jest z tymi cenami


Zgodnie z raportem Narodowego Banku Polskiego na rynku pierwotnym nie zaobserwowano niepojących wzrostów cen. W Olsztynie ceny za nowe mieszkania są stabilne. Cena za metr kwadratowy to ponad 4 tysiące złotych. I tak średnio za mieszkanie 1-pokojowe o powierzchni około 36 mkw. zapłacimy 165 000 złotych (4660 za metr), za 2-pokojowe o powierzchni 54 metrów kwadratowych – 238 000 złotych (4400 za metr), za 3-pokojowe o powierzchni 70 metrów kwadratowych – 300 000 złotych.

Mieszkań będzie przybywać


Zdaniem ekspertów liczba nowych mieszkań nadal będzie rosła. Rynek jest stabilny, inwestorzy planują i realizują nowe inwestycje, zatem w przyszłym roku oddane zostaną do użytku setki nowych mieszkań. Dane GUSu mówią, że w okresie od stycznia do listopada 2016 wydano o 11 proc. więcej pozwoleń na budowę niż w rok wcześniej.

Co na to rynek wtórny


Przeanalizujmy ceny ofertowe na rynku wtórnym opierając się o dane za III kwartał 2106 r. Nasza analiza bierze pod uwagę stan mieszkania oraz jego wielkość.

Co miasto to inna cena za metr kwadratowy mieszkania. Średnia cena mieszkania zależy od kilku czynników, m.in. od wielkości (ilość pokoi). Analizując raportowe słupki widać, że w większości miast za większe mieszkanie zapłacimy znacznie mniej niż za mieszkanie małe.

Największe różnice w cenach za metr kwadratowy mieszkań 4-pokojowych w porównaniu do kawalerek występują w Sopocie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. W przypadku Sopotu różnica między M1 a M4 wynosi ponad 4 tys. zł za metr kwadratowy, w pozostałych wymienionych miastach od 2 do 3 tys. zł za metr kwadratowy.

W odwrotnej sytuacji znajduje się rynek mieszkaniowy w Łodzi, Opolu i Bielsku-Białej, gdzie nie widać istotnych różnic w stawkach za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.

A co słychać w Olsztynie?


W Olsztynie średnia cena za 1 mkw w zależności od liczby pokoi wygląda następująco: mieszkanie jednopokojowe – 4948 zł, dwupokojowe — 4570 zł, trzypokojowe — 4146 zł i czteropokojowe — 3894 zł.
Mieszkania na rynku wtórnym są w niezłym stanie. Standard 70 proc. mieszkań określany jest jako dobry, bardzo dobry lub wysoki. 20 procent to nieruchomości wymagające odświeżenia lub remontu. Zaledwie 5 proc. mieszkań na rynku wtórnym, wciąż w stanie deweloperskim, wymaga inwestycji w wykończenia wnętrz.

Średnia cena za metr kwadratowy w mieszkaniach o niskim standardzie znacząco różni się od cen za mieszkania w lepszym stanie. Oznacza to, że zakup takiej nieruchomości, to nie tylko szansa na własne M dla osób mniej zamożnych, lecz również możliwość szybkiego zarobku dzięki tzw. house flippingowi (zainwestowanie w tanie mieszkanie, wyremontowanie go oraz szybkie odsprzedanie z zyskiem).

Porównajmy teraz ceny ze względu na stan mieszkań w poszczególnych miastach (dane z III kwartału 2016 r.)
Zacznijmy od Olsztyna. Tutaj, 1 mkw mieszkania do remontu płaciliśmy ok. 3731 zł, za mieszkanie wymagające odświeżenia — 4273 zł, w stanie dobrym – 4056 zł i za mieszkanie o wysokim standardzie — 4378 zł.
W Gdyni wygląda to następująco: do remontu – 5083 zł, do odświeżenia – 5027 zł, stan dobry — 5962 zł, wysoki standard – 7169 zł.
Najdrożej było w Sopocie. Ceny wglądają następująco: mieszkanie do remontu – 8166 zł, do odświeżenia — 8486 zł, stan dobry – 10507 zł, wysoki standard - 12 349 zł.

Najtaniej kupowano mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim. W tym mieście za 1 mkw. mieszkania do remontu płacowo 2107 zł, do odświeżenia – 2695 zł, w stanie dobrym – 2848 zł, wysoki standard – 3525 zł.
Bożena Kraczkowska

źródło: olsztyn.naszemiasto.pl, NBP, nieruchomosci-online.pl

Komentarze (2)

Dodaj komentarz Odśwież

Zacznij od: najciekawszych najstarszych najnowszych

Dodawaj komentarze jako zarejestrowany użytkownik - zaloguj się lub wejdź przez FB

  1. Tomek #2370718 | 87.99.*.* 9 lis 2017 19:18

    Wszystko zależy od zasobności portfela i przeznaczenia takiego mieszkania. Na rynku wtórnym trafiają się niezłe perełki, ale co nowe mieszkanie to nowe. Nowe mieszkania można kupować nie tylko w stanie deweloperskim. Wielu deweloperów oferuje promocyjne ceny na wykończenie wnętrz . Ja osobiście zdecydowałem się na mieszkanie na Bliskim Bemowie, bo to jedna z ładniejszych okolic w Warszawie, a do tego w budynku pojawi się też recepcja, a niedaleko buduje się nowa stacja metra. Przykładowe mieszkanie można obejrzeć tutaj http://www.bliskiebemowo.com/files/wirtu alny-spacer/mieszkanie/flash/4DL.pl_BB-m ieszkanie-PC.html

    ! - + odpowiedz na ten komentarz

  2. Livia #2370507 | 178.37.*.* 9 lis 2017 13:32

    Jak dla mnie ważna jest przede wszystkim lokalizacja i standard mieszkania. W ubiegłym roku przeprowadziłam się do Łodzi i teraz szukam jakiegoś własnego M. Ostatnio natrafiłam na ofertę nowych mieszkań w starej fabryce. Co ciekawe, powstają tam prestiżowe apartamenty. Okolica również mi bardzo odpowiada i można ją zobaczyć m.in. tutaj http://www.apartamentyzdrowie.pl/Wirtual ny-Spacer/Okolica/flash/4DL.pl_Apartamen ty-Zdrowie-PC.html

    ! - + odpowiedz na ten komentarz

Biura nieruchomości - Olsztyn, Elbląg

Przetargi - Olsztyn, Elbląg