— Wszystko oczywiście nie, ale budujące jest to, że bardzo ambitne plany sprzedażowe, które założyliśmy sobie jeszcze w ubiegłym roku, w tym roku stają się faktem. To duże wyzwanie, ale na razie nam to wychodzi. Choć łatwo nie jest. Rynek jest teraz moim zdaniem w fazie szczytowej. Wskazują na to dane gospodarcze, choćby utrzymujący się wciąż na wysokim poziomie wskaźnik PKB. Realny wzrost jest co prawda nieco wolniejszy niż w poprzednich kwartałach, ale wciąż jest. Schłodzenie tego wzrostu jest jednak nieuniknione. Tyle, że rynek nieruchomości jest wyjątkowo nieprzewidywalny…

— Tak. Przez kilkanaście lat naszych zmagań na rynku nie było jeszcze sytuacji, aby wzrost kosztów budowy był aż tak niekontrolowany. Obecnie są one tak duże, że i my, i wielu innych deweloperów w Polsce, rozważamy poważnie wyhamowanie tempa realizacji naszych inwestycji. Brzmi to dziwnie, ale takie są realia. Proszę sobie wyobrazić, że porównując rok do roku koszty budowy metra mieszkania wzrosły średnio o około 70 procent!

— Z pewnością. A to powoduje wypaczony obraz. Liczby są jednak bezwzględne. Rok temu prefabrykowane elementy stropów kupowaliśmy za około 45 zł. Dziś płacimy za nie ponad 80 zł. To najlepszy komentarz. Deweloperzy kupują dziś materiały w cenach dnia. Producenci nie mają ochoty niczego gwarantować. Nie mają ochoty, bo nie muszą.

— To trendy krajowe, ale wydaje się, że ceny mieszkań w Olsztynie też są relatywnie wysokie.

— Ceny mieszkań w Olsztynie są raczej na poziomie innych miast porównywalnych z Olsztynem. Nie przesadzałbym z twierdzeniem, że Olsztyn jest jakiś szczególnie drogi. Problemem jest u nas wyczerpanie się zasobów gruntów umożliwiających zabudowę mieszkaniową. To sprawiło, że ceny za dostępne grunty osiągnęły poziomy absolutnie absurdalne. Miasto sprzedając grunty osiąga u nas nawet 800-1000 złotych za metr kw. To już prawie ceny warszawskie, a przecież mówimy o mieście dziesięciokrotnie mniejszym! Moim zdaniem to efekt zaniedbań w uchwalaniu planów miejscowych i uznaniowości w wydawaniu warunków zabudowy dla inwestorów. Jedynym beneficjentem tego chaosu stała się gmina. Mam nadzieję, że specustawa mieszkaniowa podpisana przez prezydenta Dudę pozwoli przywrócić w Olsztynie normalność w kontekście cen gruntów. Obecnie to właśnie ceny gruntów są bowiem głównym problemem rynku deweloperskiego w stolicy regionu.

— Każdy biznes weryfikuje rynek, który co jakiś czas się zmienia. Proszę zauważyć, że 10 lat temu również mieliśmy bardzo znaczący wzrost cen mieszkań. Tamten wzrost napędzało jednak rozdawnictwo pieniędzy przez banki. Między innymi w formule frankowej, za co pokutujemy do dziś. Wysyp pieniędzy na rynek był wtedy tak duży, że musiało się to przełożyć na ceny mieszkań. Wtedy również producenci nie nadążali z wytwarzaniem materiałów. Nie byli do tego przygotowani. Przez lata potencjał producentów materiałów się jednak zwiększył. Obecnie, czyli 10 lat później, sytuacja jest zatem inna. Skąd więc górka jeśli chodzi o popyt na mieszkania? Czynniki są zupełnie inne. Kluczowe znaczenie ma teraz popyt inwestycyjny. To po prostu zakupy mieszkań dokonywane przez Polaków ze sporymi nadwyżkami finansowymi. Deponowanie pieniędzy w bankach już im się nie opłaca, bo oprocentowanie lokat jest obecnie nieatrakcyjne. Lokują zatem środki w nieruchomości. W pięciu największych miastach w kraju około 50 procent popytu na mieszkania to obecnie zakupy inwestycyjne, a nie zakupy na potrzeby własne. W warunkach Olsztyna ta skala aż tak duża nie jest. Szacujemy, że w naszym przypadku zakupy inwestycyjne to maksymalnie 15 procent.

— To chyba bezpieczniejsze dla dewelopera?

— Tak. Rosnące ceny materiałów i gruntów w kraju prowadzą bowiem do sytuacji, że zakupy inwestycyjne stają się po prostu nieopłacalne. To z kolei oznacza możliwe wstrzymanie się kolejnych inwestorów, przynajmniej na jakiś czas, z zakupami kolejnych nieruchomości. I teraz proszę sobie wyobrazić, że rynek tych inwestorów traci.

— No właśnie. Bazowanie na popycie inwestycyjnym jest złudzeniem sukcesu. A to i tak nie wszystkie problemy branży. Trendem jest przecież również presja na płace i brak rąk do pracy. Korekta cen mieszkań jest więc możliwa, ale na pewno te ceny nie wrócą do punktu wyjścia.

— Tego nie wiem. Wiem natomiast, że z czasem na polskim rynku mieszkaniowym musi się znaleźć miejsce dla wynajmu. Ale nie dla wynajmu dla studentów. Myślę o wynajmie instytucjonalnym, czyli trendzie, który od wielu lat jest obecny w Europie Zachodniej. Prędzej czy później to zjawisko musi dotrzeć i do nas. Uważam, że już niedługo znikną z naszego rynku podmioty, które traktują deweloperkę jako źródło doraźnego zarobkowania. Rynek się oczyści i zostaną na nim firmy, które będą w nieruchomości inwestować długoterminowo. Na to potrzeba już poważnego kapitału i moim zdaniem taka jest przyszłość. To ci deweloperzy będą kształtować rynek. Ale nie tylko oni. Zapotrzebowanie na wynajem wywołają również styl życia młodych ludzi oraz rosnąca mobilność zawodowa. To kolejne z wyzwań dla firm z mojej branży i już teraz robimy przymiarki pod konkretne ruchy. Nie tak dawno próbowaliśmy sprzedaży mieszkań na raty i już coś na ten temat wiemy. Teraz szykujemy projekt, który będzie dedykowany pod wynajem, głównie dla studentów. Będzie to jednak projekt, który, jak liczymy, sprosta wymaganiom ludzi obecnych czasów. Oczekiwania wynajmujących są coraz większe. Wielu deweloperów, nawet w Olsztynie, tworząc nieruchomości niby pod wynajem nie robi absolutnie nic, aby taki obiekt spełniał swoją rolę. A dziś taka nieruchomość to już nie może być tylko noclegownia. Obiekt musi mieć jakieś wspólne części, w których będzie miejsce na spotkanie przy kawie, pranie czy aktywność fizyczną. Obecnie nad takim obiektem pracujemy i jestem przekonany, że przez lata będzie on odpowiadać trendom panującym na rynku. Uważam, że z czasem chęć wynajmowania mieszkań, które zostały kupione w sposób przypadkowy zacznie zanikać. Obecnie wynajmują się one, bo liczba studentów jest tak duża, że wynajmuje się wszystko. Ale to się zmieni. I mam nadzieję, że znowu będziemy tu wyznaczać trendy.

— Siłą ARBET-u jest różnorodne portfolio inwestycji?

— Myślę, że można tak stwierdzić. Śledzimy trendy i staramy się je uprzedzać. Teraz na przykład zanosi się na to, że w kraju wzrośnie odsetek tzw. apartamentów, a więc inwestycji takich jak na przykład nasze Osiedle Leśna. Planujemy takie inwestycje. Ogromnym wyzwaniem są natomiast mieszkania popularne, czyli rynek powszechny. To jednak gros inwestycji, nie tylko naszych. Przy okolicznościach, o których mówiłem, czyli rosnących kosztach materiałów i rosnących cenach gruntów, ceny mieszkań na rynku powszechnym powinny mieć piątkę z przodu.

— Oczywiście. I też się do tego skłaniam. Ale tylko na razie. Płace przecież rosną. Kilkanaście lat temu mieszkania też kosztowały dwa i pół tysiąca za metr, a zaraz potem zrobiło się cztery i pół tysiąca. Teraz przeskok aż tak duży nie będzie, ale wzrosty cen są po prostu nieuniknione. Obecnie naszym atutem są grunty, w które inwestowaliśmy dekadę temu. Tylko dlatego nie musimy obecnie windować cen mieszkań, by „odbijać” poniesione nakłady. Samych mieszkań w standardzie premium nie da się przecież budować.

— O znaczeniu i wartości nieruchomości decyduje w dużej mierze lokalizacja. Leśna jest tu bezkonkurencyjna, ale przecież ulica Wilczyńskiego na Jarotach, przy której powstaje Luna House, to absolutnie główna arteria całych Jarot. Południowa część miasta jest jeszcze postrzegana jako „sypialnia”, ale myślę, że już od dawna tak nie jest. W ostatnich latach cała południowa część miasta przeobraziła się na tyle, że dziś jest to po prostu drugie centrum miasta, o bardzo dużym potencjale rozwojowym. Zdecydowanie największym, jeśli chodzi o Olsztyn. Luna to oczywiście „program pilotażowy”. To inwestycja na 77 mieszkań i choćby dlatego chcemy jej nadać odpowiedni prestiż. Uważam, że ta lokalizacja już na to zasługuje.

— Najbardziej rozwojowa z inwestycji ARBET-u to jednak Osiedle Sterowców. Tam gruntów pod budowę jest jeszcze bardzo dużo.

— To prawda. Zainwestowaliśmy w ten teren już jakiś czas temu i dziś wiemy, że da on nam spokój na lata. Potencjał tej lokalizacji będzie stale wzrastać, a wiele spraw zaczyna się już krystalizować. Kluczową sprawą jest tam m.in. przyłączenie wody bezpośrednio z Olsztyna, a także przebudowa skrzyżowania z którego wjeżdża się na teren osiedla. To również jest już pewne i teraz czekamy tylko na realizację. Sami też nie próżnujemy. Przewidujemy tam budowę obiektów handlowych i usługowych. Wiemy przecież, że tak duży teren musi być obszarem wielofunkcyjnym. Nie chcemy, by była to tylko sypialnia. Już teraz prowadzimy rozmowy z różnymi firmami handlowymi i usługowymi, bo chcemy tam wybudować nieduży park handlowy. Faza jest jeszcze wczesna, bo potencjał tego osiedla jest jeszcze trochę za mały dla poważnych inwestorów. W perspektywie kilku najbliższych lat potencjał ten stanie się jednak ogromny, bo Osiedle Sterowców samo w sobie zacznie stanowić coś na wzór małego rynku. Na razie cieszy nas to, że rozwiązania i założenia architektoniczne oraz urbanistyczne spodobały się pierwszym mieszkańcom.

— I bardzo dobrze. Zależy nam na tym. Z czasem powstaną tam mieszkania większe i z pewnością oferta będzie jeszcze bardziej kompleksowa. We wrześniu spodziewamy się pozwolenia na budowę dla dwóch kolejnych budynków i tam już pojawią się mieszkania o nieco większym metrażu.

— Każdy z naszych projektów ma swój indywidualny cykl koniunkturalny. Osiedle Bartąg jest popularne niezwykle i to od samego początku. Ale proszę wierzyć, że nie jest to dla nas zaskoczenie. My takiej sprzedaży oczekiwaliśmy. Mimo to wciąż ofertę Bartąga modyfikujemy. Zależy nam na tym, żeby trafiać do kolejnych wymagających klientów, którzy oczekują różnorodnej oferty i indywidualnych cech mieszkań, które to osiedle wyróżnią. W przypadku Bartąga rozwiązania architektoniczne pozwalają bez problemów na zrobienie z dwóch pokoi trzy, a z trzech cztery. To jednak rzadkość, a my takie mieszkania potrafimy tworzyć.

— Możliwość łączenia kilku mieszkań w jedno była z kolei wyróżnikiem Zespołu Mieszkaniowego Żołnierska.

— I znowu był to jeden z elementów, który uwzględnialiśmy przy projektowaniu. To oczywiście inne zjawisko niż w przypadku Bartąga. Tam miałem na myśli różne warianty zaaranżowania tego samego lokalu. Kwestia łączenia wymaga takiego zaprojektowania budynku, by potencjalne łączenie miało swój sens. Łączenie mieszkań w sposób przypadkowy, gdy na przykład wszystkie okna są w jednej elewacji, mija się z celem.

— W naszym zamyśle na pewno bardzo zbliżony. W przypadku Warmia Towers udało się nam połączyć ogień z wodą, czyli własność lokalu z wynajmem, a do tego dodaliśmy jeszcze usługi i handel. To tylko z pozoru proste zadanie. Bardzo łatwo doprowadzić do sytuacji, w której mieszkań wynajmowanych jest po prostu za dużo i osoby, które kupiły swoje lokale do mieszkania, czują się jak w akademiku. W tym przypadku udało się tego uniknąć, bo wynajem nie przekracza 50 procent. Dzięki temu to miejsce, w którym komfortowo żyją zarówno osoby wynajmujące i te, które mieszkają w swoich lokalach. W zbliżony sposób traktujemy Żołnierską i jesteśmy przekonani, że podobnie uda się te dwie funkcje połączyć.

— Prace projektowe trwają i są na ostatniej prostej. Tym razem bardzo długo pracowaliśmy nad koncepcją, bo mamy świadomość, że miejsce jest wyjątkowe. Najprawdopodobniej kolejne budynki powstaną wzdłuż ulicy Leśnej, w części działki położonej najbliżej lasu. W projekcie nie zabraknie specyficznych elementów, charakterystycznych dla rynku premium. Architektonicznie będą to obiekty podobne do tych dwóch pierwszych z drugiego etapu, ale rozkłady mieszkań i ich wielkości będą nieco inne. Największym plusem tej inwestycji dla nas jako inwestorów jest absolutny brak ciśnienia na sprzedaż. Na szczęście nie musimy sprzedawać Leśnej jako projektu, który pomoże nam rywalizować z innymi pod względem liczby sprzedawanych mieszkań. To coś więcej. W przypadku Leśnej chodzi o satysfakcję. I biznesową, i społeczną. Cieszy mnie, że Leśna, zgodnie z tym, co sobie zakładaliśmy, daje mieszkańcom radość i prestiż. Taki był cel i jestem dumny, że udało się go zrealizować. To rzeczywistość pokazuje, która lokalizacja jest wyjątkowa oraz prestiżowa. I w tym przypadku tak jest.