Remont strychu krok po kroku. Część 1: sprawy urzędowe

2019-04-30 09:28:49 (ost. akt: 2019-04-30 09:33:55)

Wiadomo, że nawet najdrobniejsze kilka dodatkowych metrów powierzchni przyda się zawsze i w każdym domu. Dlatego takie puste poddasze wręcz woła o szybkie użytkowanie. Ale co na to portfel? I jak przeprowadzić adaptację strychu bez wielkiego zamieszania…?

Remont strychu krok po kroku. 
Część 1: sprawy urzędowe
Stare domy i kamienice budowane były zawsze jakby z zapasem dodatkowej powierzchni. A te schowki, a spiżarki, a lamusy, a pakamery na różne bzdurki i dyrdymałki…! Gorzej z takimi schowkami w nowszym budownictwie, ale też zawsze można coś wygospodarować. Szczególnie w domku jednorodzinnym, gdzie strych służy wyłącznie za suszarnię lub graciarnię.
Od razu uprzedzam, że adaptacja i remont to jest zawsze i wielkie zamieszanie, i spory wydatek. Jednak perspektywa dodatkowego metrażu, niekiedy całkiem sporego, pomaga przełamać nawet największe opory. Jak zatem przygotować się do tak poważnego remontu i dobrze zaplanować przebieg robót? Jak ocenić stan poddasza oraz jakie formalności załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Stan techniczny budynku

Najgorsza sytuacja nastąpi wtedy, gdy do remontu poddasza przystąpimy bez zastanowienia, czy w ogóle będzie się opłacał. Trzeba bowiem wiedzieć, że nie każde poddasze można adoptować na pomieszczenie użytkowe. Nie każde da się też łatwo ocieplić, wykończyć i urządzić. Najpierw powinniśmy więc sprawdzić przynajmniej kilka rzeczy.

Przede wszystkim, by dało się na nim wygodnie mieszkać, poddasze musi mieć odpowiednią wysokość. Nie może, a przynajmniej nie powinno być niższe niż 2-2,5 m — oczywiście z uwzględnieniem wysokości przyszłej posadzki i poziomu, na którym znajdzie się sufit. Następnie sprawdzamy szczelność połaci dachowych. W przypadku ryzyka, że po pierwszej ulewie na skosach i ścianach pojawią się zacieki — wykańczanie poddasza byłoby poważnym niedopatrzeniem. Przed zasadniczym remontem trzeba więc dokładnie naprawić i uszczelnić dach.



Przed przystąpieniem do kataklizmu musimy też być pewni, że konstrukcja nośna dachu w ogóle wytrzyma docieplenie i obudowanie. Może być przecież zniszczona, zawilgocona i porośnięta grzybem — wtedy spore fundusze pochłonie sam jej remont i na adaptację może zabraknąć. Tak samo solidny powinien być strop. Będzie przecież zmuszony przenieść nowe obciążenia: posadzki, meble, wyposażenie oraz ewentualne ściany działowe.

Bardzo często poddasze trzeba po prostu docieplić, a nierzadko także podciągnąć niezbędne media.

Formalności urzędowe

Niestety, adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne — nawet, gdy nie wiąże się z żadnymi poważnymi robotami budowlanymi — wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych.

Przede wszystkim musimy w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu uzyskać zgodę na zmianę sposobu użytkowania i, zależnie od ich zakresu — na zaplanowane prace budowlane. Z kolei urząd skarbowy trzeba poinformować o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę będzie konieczne, gdy zamierzamy nadbudować dom, którego obszar oddziaływania wykracza poza działkę. Dotyczy to głównie budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub usytuowanych w odległości od granicy działki mniejszej niż 3 lub 4 m. Pozwolenie jest niezbędne także wtedy, gdy planujemy przebudować ściany i inne elementy konstrukcyjne w taki sposób, że spowodujemy powiększenie obszaru oddziaływania budynku na tereny sąsiednie. Tak się stanie choćby w przypadku zmiany konstrukcji i pokrycia dachu, prowadzącej do większego zacieniania budynku sąsiedniego lub stwarzającej ryzyko rozprzestrzeniania ognia. Jeśli planujemy wykonanie otworów w ścianach znajdujących się w odległości mniejszej niż 4 m od granicy — dodatkowo, prócz pozwolenia na budowę, będziemy też potrzebować zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych. Jeśli na poddaszu chcemy mieć kuchenkę gazową albo kocioł — także rozbudowa instalacji gazowej pozwolenia na budowę wymaga.

Do wniosku o pozwolenie na budowę, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego obejmującego naszą działkę, dołączamy decyzję o warunkach zabudowy, bo nasz zamiar musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo decyzją o warunkach zabudowy. Do tego idą 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi tzw. przepisami szczególnymi. Potrzebne jest także zaświadczenie, że projektant jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenie robót budowlanych

Jeśli adaptacja wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót wymagających zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody starostwa lub urzędu miasta — obie sprawy załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Trzeba wówczas, oprócz starego i nowego sposobu użytkowania, określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do takiego zgłoszenia, zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, trzeba załączyć dokumenty związane ze zmianą sposobu użytkowania części budynku. Przede wszystkim opis i rysunek określający usytuowanie budynku w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących bądź budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach. Dalej, zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby — również danymi technologicznymi. Ponadto oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, gdy nie ma planu — decyzję o warunkach zabudowy, a także ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków — potrzebne będą też pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Dobra wiadomość jest taka, że kilka robót żadnych pozwoleń i zgód urzędowych nie wymaga. Przykładowo, jest to doprowadzenie na poddasze lub wymiana istniejących tam instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych i elektrycznych oraz montaż urządzeń sanitarnych lub grzejników. Nie trzeba zgłaszać zamiaru wykonania ścianek działowych, wymiany schodów wewnętrznych, okien i drzwi bez zmiany wielkości otworów, wymiany wykańczania ścian poddasza i układania na nim posadzek oraz, jeśli budynek nie jest wyższy niż 12 m — ocieplania dachu i ścian.
Magdalena Maria Bukowiecka

PRAWO: Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6). Jeśli natomiast planowane roboty budowlane wymagają zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody urzędu, obie sprawy (zmianę sposobu użytkowania i prowadzenie robót budowlanych) załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu.


Komentarze (0)

Dodaj komentarz Odśwież

Dodawaj komentarze jako zarejestrowany użytkownik - zaloguj się lub wejdź przez FB