Stare domy i kamienice budowane były zawsze jakby z zapasem dodatkowej powierzchni. A te schowki, a spiżarki, a lamusy, a pakamery na różne bzdurki i dyrdymałki…! Gorzej z takimi schowkami w nowszym budownictwie, ale też zawsze można coś wygospodarować. Szczególnie w domku jednorodzinnym, gdzie strych służy wyłącznie za suszarnię lub graciarnię.
Od razu uprzedzam, że adaptacja i remont to jest zawsze i wielkie zamieszanie, i spory wydatek. Jednak perspektywa dodatkowego metrażu, niekiedy całkiem sporego, pomaga przełamać nawet największe opory. Jak zatem przygotować się do tak poważnego remontu i dobrze zaplanować przebieg robót? Jak ocenić stan poddasza oraz jakie formalności załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Najgorsza sytuacja nastąpi wtedy, gdy do remontu poddasza przystąpimy bez zastanowienia, czy w ogóle będzie się opłacał. Trzeba bowiem wiedzieć, że nie każde poddasze można adoptować na pomieszczenie użytkowe. Nie każde da się też łatwo ocieplić, wykończyć i urządzić. Najpierw powinniśmy więc sprawdzić przynajmniej kilka rzeczy.

Przede wszystkim, by dało się na nim wygodnie mieszkać, poddasze musi mieć odpowiednią wysokość. Nie może, a przynajmniej nie powinno być niższe niż 2-2,5 m — oczywiście z uwzględnieniem wysokości przyszłej posadzki i poziomu, na którym znajdzie się sufit. Następnie sprawdzamy szczelność połaci dachowych. W przypadku ryzyka, że po pierwszej ulewie na skosach i ścianach pojawią się zacieki — wykańczanie poddasza byłoby poważnym niedopatrzeniem. Przed zasadniczym remontem trzeba więc dokładnie naprawić i uszczelnić dach.

Przed przystąpieniem do kataklizmu musimy też być pewni, że konstrukcja nośna dachu w ogóle wytrzyma docieplenie i obudowanie. Może być przecież zniszczona, zawilgocona i porośnięta grzybem — wtedy spore fundusze pochłonie sam jej remont i na adaptację może zabraknąć. Tak samo solidny powinien być strop. Będzie przecież zmuszony przenieść nowe obciążenia: posadzki, meble, wyposażenie oraz ewentualne ściany działowe.

Bardzo często poddasze trzeba po prostu docieplić, a nierzadko także podciągnąć niezbędne media.

Niestety, adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne — nawet, gdy nie wiąże się z żadnymi poważnymi robotami budowlanymi — wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych.

Przede wszystkim musimy w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu uzyskać zgodę na zmianę sposobu użytkowania i, zależnie od ich zakresu — na zaplanowane prace budowlane. Z kolei urząd skarbowy trzeba poinformować o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

Pozwolenie na budowę będzie konieczne, gdy zamierzamy nadbudować dom, którego obszar oddziaływania wykracza poza działkę. Dotyczy to głównie budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub usytuowanych w odległości od granicy działki mniejszej niż 3 lub 4 m. Pozwolenie jest niezbędne także wtedy, gdy planujemy przebudować ściany i inne elementy konstrukcyjne w taki sposób, że spowodujemy powiększenie obszaru oddziaływania budynku na tereny sąsiednie. Tak się stanie choćby w przypadku zmiany konstrukcji i pokrycia dachu, prowadzącej do większego zacieniania budynku sąsiedniego lub stwarzającej ryzyko rozprzestrzeniania ognia. Jeśli planujemy wykonanie otworów w ścianach znajdujących się w odległości mniejszej niż 4 m od granicy — dodatkowo, prócz pozwolenia na budowę, będziemy też potrzebować zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych. Jeśli na poddaszu chcemy mieć kuchenkę gazową albo kocioł — także rozbudowa instalacji gazowej pozwolenia na budowę wymaga.

Do wniosku o pozwolenie na budowę, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego obejmującego naszą działkę, dołączamy decyzję o warunkach zabudowy, bo nasz zamiar musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania albo decyzją o warunkach zabudowy. Do tego idą 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi tzw. przepisami szczególnymi. Potrzebne jest także zaświadczenie, że projektant jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenie robót budowlanych

Jeśli adaptacja wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót wymagających zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody starostwa lub urzędu miasta — obie sprawy załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Trzeba wówczas, oprócz starego i nowego sposobu użytkowania, określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do takiego zgłoszenia, zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, trzeba załączyć dokumenty związane ze zmianą sposobu użytkowania części budynku. Przede wszystkim opis i rysunek określający usytuowanie budynku w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących bądź budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach. Dalej, zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby — również danymi technologicznymi. Ponadto oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, gdy nie ma planu — decyzję o warunkach zabudowy, a także ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków — potrzebne będą też pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Dobra wiadomość jest taka, że kilka robót żadnych pozwoleń i zgód urzędowych nie wymaga. Przykładowo, jest to doprowadzenie na poddasze lub wymiana istniejących tam instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych i elektrycznych oraz montaż urządzeń sanitarnych lub grzejników. Nie trzeba zgłaszać zamiaru wykonania ścianek działowych, wymiany schodów wewnętrznych, okien i drzwi bez zmiany wielkości otworów, wymiany wykańczania ścian poddasza i układania na nim posadzek oraz, jeśli budynek nie jest wyższy niż 12 m — ocieplania dachu i ścian.
Magdalena Maria Bukowiecka

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6). Jeśli natomiast planowane roboty budowlane wymagają zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody urzędu, obie sprawy (zmianę sposobu użytkowania i prowadzenie robót budowlanych) załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu.