Banki wprowadziły regulacje rekomendowane ostatnio przez KNF. W szczególności chodzi o wzrost bufora na zmienną stopę procentową z 2,5 pp do 5 pp. Oznacza to, że licząc zdolność kredytową Kowalskiego bank musi dodawać 5 pp do obecnego oprocentowania. W momencie pisania tych słów łącznie jest to ok. 12%. I według takiego oprocentowania banki muszą liczyć naszą zdolność kredytową. Nie ma znaczenia, czy tenpoziom zostanie osiągnięty w rzeczywistości, czynie – obowiązkiem banków jest stosowanie tej zasady.
Drugim zmienionym parametrem jest stosunek naszych stałych zobowiązań kredytowych i finansowych do naszego dochodu netto (tzw. DTSI). Z uwzględnieniem nowej raty, nie może on przekraczać 50%.
Obie te zmiany spowodowały gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków. Spadek, który w zależności od sytuacji rodzinnej i finansowej może wynosić nawet kilkadziesiąt procent. To przekładasię na kredyt mniejszy o kilkadziesiąt, lub kilkaset tysięcy. Obostrzenia obejmują także kredyty ze stałym oprocentowaniem, bo pomimo, że przez pierwsze 5 lat mamy stałą ratę, to po tym okresie automatycznie wchodzimy w oprocentowanie zmienne.

Wszystkie te modyfikacje wpływają bardzo negatywnie na możliwość nabycia swoich czterech kątów. Jest to o tyle kiepska sytuacja, że dookoła wciąż słyszymy głosy o drożejących czynszach najmu mieszkań w naszym kraju, co spowodowane jest napływem uchodźców z objętej wojną Ukrainy. Zwiększony popyt na mieszkania, spowodował, że ich liczba na rynku spadła. A wiadomo, że im czegoś mniej, tym zazwyczaj jest to droższe.Warto byłoby się więc zastanowić nad nabyciem nieruchomości na własność. Niestety przez mniejsze możliwości kredytowe, zamiast budować swój majątek, jesteśmy skazani na wynajmowanie od kogoś.

Nie zmienią tego nawet spadające marże banków. Nie zbilansują wzrostów wynikających z zastosowania wspomnianego bufora.
Sytuacja źle wpływa także na obecnych posiadaczy kredytów hipotecznych. Wielu kredytobiorców w ostatnim czasie, aby zabezpieczyć się przed rosnącymi ratami, przechodzi na oprocentowanie stałe w okresie pierwszych 5-ciu lat kredytowania. Jednakże w wielu bankach uzależnione jest to od posiadania zdolności kredytowej. I zaczyna się problem. Bo liczona jest ona dokładnie tak samo jak w przypadku zaciągania nowego kredytu.
Ironią losu jest fakt, że jeśli mamy tą zdolność, to jesteśmy w stanie zabezpieczyć się przed rosnącymi ratami, a jeśli jej nie mamy, będziemy musieli te raty płacić coraz wyższe.

W najgorszej sytuacji są dziś osoby, które właśnie w tym czasie przeprowadzają transakcje zakupu nieruchomości i chcą wspomagać się kredytem. Może się okazać, że gdy podejmowali decyzję o zakupie, na kredyt ich było stać, ale niestety przy obecnych regulacjach, już nie.
Dlatego każdego, kto rozważał nabycie nieruchomości na kredyt w ostatnim czasie, zapraszamy do nowego przeliczenia zdolności kredytowej. Jest to konieczne aby uniknąć niebezpieczeństwa zobowiązania się do czegoś, czego przez zmianę regulacji bankowych nie będziemy mogli spełnić.

Co więcej, najlepiej zweryfikować swoje możliwości w różnych bankach, ponieważ nadal występują olbrzymie różnice w ich regulacjach. Osoba bez zdolności kredytowej w jednym banku może otrzymać pożądany kredyt w innym.
Krzysztof Bontal, PROFERTO